SUPERFICIE Y CARACTERÍSTICAS:
Magnífica nave industrial con local de exposición delantero y zona de almacenamiento posterior. Ubicada en el mejor sector comercial del Polígono Industrial de Villares. En una de las dos principales avenidas: Parte delantera Avenida de Fuentesauco y trasera en Calle Nicaragua.
Tiene una superficie en planta de 740 m2.
La nave tiene acceso a dos calles con fachadas de 12 m. cada calle. En el acceso principal y más comercial está situado en Avenida Fuentesaúco dispone de exposición con amplios ventanales en toda la fachada principal. En la fachada posterior de Calle Nicaragua, tiene acceso por puerta abatible de 4×4,5 metros. Ideal para camiones de gran tonelaje Fachada en piedra de Villamayor y acceso peatonal.
EQUIPAMIENTO:
Está diseñada para empresas comerciales. Dispone de cuarto de baño adaptado. Oficina de dirección, cuarto de archivos. Además dispone de instalación eléctrica e iluminación en todas las dependencias, calefacción y aire acondicionado en exposiciones y oficinas.
La nave también dispone de un sistema contra incendios BIE con aljibe de 12.000l en uso.
La fachada está compuesta por una gran cristalera escaparate. Está rematada en Piedra Franca y granito. Está magníficamente aislada. Los pisos en oficina exposicion y baño son de cerámica . En la zona posterior dedicada a almacén de hormigón pulido.
CONSTRUCCIÓN:
La construcción de la nave como tal es en estructura de acero, suelos de hormigón pulido en la parte posterior y cerámica en la zona comercial.
Los muros están construidos en hormigón alveolar y armado y la cubierta realizada en chapa sándwich con claraboyas cenitales en un 12% de la cubierta, por lo que unido a su orientación (Sur) le confiere una gran luminosidad en el interior.
La fachada principal y posterior están construida en Piedra de Villamayor. La principal compone de dos ventanas superiores, puerta de acceso peatonal y escaparate bien para oficina o exposición. Las características constructivas de la nave, y su situación la hace ideal para empresas que tengan que recibir clientes en sus instalaciones o bien para exposiciones de maquinaria , vehículos, materiales o mercadería.
El estado general de la nave es prácticamente nuevo.
LOGÍSTICA:
Se ubica en el centro del Polígono Industrial de Villares de la Reina. Avenida de Fuentesauco, nº 35. Junto a hoteles gasolineras y restaurantes. El acceso a la A- 62 y ronda SA-2o que comunica con el resto de salidas logísticas de la ciudad se realiza en pocos minutos. Se trata de una nave ideal para empresas de transporte o almacenamiento de mercadería. La calle donde está ubicada, es la segunda de más tránsito de todas las zonas industriales de Salamanca.
RESUMEN DE TASACIÓN:
INFORME DE TASACIÓN DE EDIFICIOS Y/O SUS ELEMENTOS
NAVE INDUSTRIAL.
La presente tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. modificada la EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008, de 28 de febrero y RD 1060/2015, de 20 noviembre.
FINALIDAD DE LA TASACIÓN
La finalidad del presente informe es la obtención del valor del inmueble a efectos comerciales.
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE: Nave industrial.
ESTADO DEL INMUEBLE: Terminado, seminuevo.
EMPLAZAMIENTO: Av/ Fuentesauco, 32
MUNICIPIO: 37184 Villares de la Reina. Salamanca.
ANÁLISIS DE MERCADO
Nuestro producto inmobiliario está dirigido a un inversor que se decanta, de forma casi unánime (y no se equivoca) por un inmueble industrial a estrenar o o prácticamente nuevo el cual no le exigirá invertir en mejoras y reparaciones a corto medio plazo. Busca un inmueble en las zonas nuevas y de mejor acceso de los polígonos y con una relación calidad/precio/rentabilidad adecuadas.
Esto fue literalmente inviable durante los años 2003/2010 por el desajuste entre el precio de venta/ metros cuadrados y el precio de alquiler/metros cuadrados que producía unas rentabilidades muy bajas, si el precio de alquiler se adaptaba a la demanda general, o literalmente rentabilidad negativa si se buscaba un retorno interesante por la imposibilidad de alquilar la nave a esos precios. El desajuste nace durante el boom inmobiliario, cuando se pagaron precios de compra basados en rentas de alquiler completamente fuera de mercado (estas naves industriales se comercializaron a una media de 950€/m2). Hoy, cuando estos inmuebles, normalmente adquiridos bajo el formato sale & leaseback, quedan desocupados, resulta imposible conseguir alquilarlos a un precio parecido, con el resultado de una bajada importante de la rentabilidad.
Actualmente, la demanda de inversor se centra en los polígonos cercanos a las capitales de provincia que suelen tener una menor desocupación que los más aislados, y que conforman las zonas más atractivas, En Salamanca , Villares y Montalvos. En Valladolid, San Cristóbal o Argales. En Zamora la Hiniesta, en Ávila las Hervencias, etc…
La rentabilidad objetivo del inversor en naves industriales oscila entre el 4.5 y el 6%, siendo el 6% la más solicitada en los últimos meses, aunque en ocasiones se han cerrado operaciones por debajo de este baremo por otras cuestiones también significativas, como la ubicación dentro del polígono, las calidades constructivas, el nivel de instalaciones o el precio y su plusvalía futura.
Nuestra opinión es que el inversor, que dispone de liquidez poco rentable en la entidad financiera, debe analizar los precios de alquiler de mercado en el momento y zona que pretende invertir, incluso cuando el inmueble que adquiere esté ya arrendado. Son las rentas de alquiler actuales las que deben marcar el importe de venta de las naves industriales; de lo contrario, el inversor no comprará en ningún momento.
Las naves buenas y atractivas para el inversor, como las promociones que nuestra empresa desarrolla, se venden; las no tan buenas son difíciles de colocar, y las que podemos considerar malas (antiguas, mal ubicadas, caras, con superficies poco demandadas, …) no se venden.
DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS
COMPARABLES
Se ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a inmuebles comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:
VALOR DE MERCADO
MÉTODO DE COMPARACIÓN
Permite determinar el valor de mercado de un inmueble analizando el segmento del mercado inmobiliario mediante la obtención de ofertas o transacciones reales comparables,homogeneizándolas atendiendo a las diferencias o analogías observadas con el bien objeto de valoración.
“El valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.” Siguiendo el criterio definido en la O.M. de 27 de Marzo de 2003 se adopta como valor hipotecario el menor de los valores obtenidos por los diferentes métodos utilizados en cada caso..
TOTAL
Asciende el valor hipotecario a la expresada cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVEMIL QUINIENTOS EUROS.
