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INFORME DE VALORACIÓN/TASACIÓN CALLE GUATEMALA, Nº

Expediente nº: TALLERES DOSAN
Referencia: NV-PR010
Fecha: 07  de Junio de 2020
Peticionario: M2naves, S.L.
Dirección: Calle Bélgica, nº 7
Municipio: Villares de la Reina Polígono Industrial.
Provincia: Salamanca
Mandatario M2naves, S.L.
La  presente  tasación  se  ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003  de  27  de  Marzo,  sobre  normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para  ciertas  finalidades  financieras,  publicada  en el BOE del 9 de Abril de 2003. modificada por la  EHA/3011/2007  de  4  de octubre  y EHA/564/2008, de 28 de febrero y RD 1060/2015, de 20 de noviembre.
 
FINALIDAD DE LA TASACIÓN:
La finalidad del presente informe es la obtención del  valor del inmueble a efectos de la comercialización del mismo para el cliente indicado anteriormente.
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN
Descripción del inmueble: Nave industrial.
Estado del inmueble: Terminado.
Emplazamiento Calle Guatemala, nº
Municipio Villares de la Reina 37184
Provincia Salamanca.
DATOS REGISTRALES.

Registro de la Propiedad Nº 5 Salamanca.
Propietario Piruma del Duero, S.L.
% de Propìedad. 100%
Unidad Finca Registral Libro Tomo Folio Inscripción
IDENTIFICACIÓN CATASTRAL UNITARIA
Identificación Referencia Catastral
Nave industrial 8319210-TL7481N-0004-TM
IDUFIR
Identificación Nº Identificación
Nave industrial 37014001157308
IDENTIFICACIÓN CATASTRAL DEL TERRENO
Identificación Referencia Catastral
Nave industrial 8319210-TL7481N-0004-TM
FECHA DE LA VISITA:
La visita fue realizada el día 12 de Mayo de 2020 por Don Ricardo Iasci Martín
 
COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN: 
COMPROBACIONES REALIZADAS:

Correspondencia con finca registral
Régimen protección pública
Comprobación Planeamiento Urbanístico
Servidumbres visibles
Estado de ocupación, uso y explotación
Estado de conservación aparente
Régimen Protección Patrimonio Arquitectónica.

 Correspondencia con finca catastral
No procedimiento de expropiación
No Plan o Proyecto de expropiación
No Resolución Admini que implique expropiación
No incoado exped. que implique expropiación
Identificación física inspección ocular
Comprobación de superficies
DOCUMENTACIÓN UTILIZADA:
Plano de situación
Reportaje fotográfico
Documentación catastral
Nota Simple
LOCALIDAD Y ENTORNO: 
TIPO DE NÚCLEO:
Municipio independiente de la provincia de Salamanca situado a 6 km de la capital.
OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA
OCUPACIÓN LABORAL: Cuenta en su suelo con fábricas de empresas multinacionales sector de la automoción, electrodomésticos, logística y materiales de principalmente, así como con empresas locales que proveen de suministros a aquéllas. A actividad industrial hay que añadir la de servicios, centrada en el comercio y las administrativas, todas ellAs con un nivel satisfactorio. El nivel de equipamientos servicios, comunicaciones, etc. se considera equilibrado para la dimensión de la aunque es bastante potente pese a su pequeña población. La ocupación laboral es de medio-alto, así como el nivel de renta medio de la población residente, siendo superior a media en la comunidad autónoma. NIVEL DE RENTA: El nivel de renta de Villares de la Reina es un nivel medio dentro de comunidad autónoma de Castilla y León. 
POBLACIÓN:
Según los datos publicados por el INE a 1 de Enero de 2019 el número de habitantes en Villares de la Reina es de 6.351. 35 habitantes mas que el en el año 2018
EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN:
EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN: Ligera tendencia creciente.

DENSIDAD DE POBLACIÓN: El entorno tiene una densidad de población media.
DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS:
  • DELIMITACIÓN DEL ENTORNO: Urbano industrial.
  • ORDENACIÓN: Naves industriales de tipología adosadas, aisladas.
  • GRADO DE CONSOLIDACIÓN: Escaso. Polígono de desarrollo reciente.
  • NIVEL DE DESARROLLO: Lento. Ritmo de desarrollo ralentizado.
  • RENOVACION: Zona de escasa renovación debido a la escasa edad del parque existente.
  • ANTIGÜEDAD CARACTERÍSTICA: Polìgono de unos 5 años de antigüedad.
  • TIPIFICACIÓN INDUSTRIAL: Industria pesada de todo tipo y carácter limpio, con predominio almacenes y servicios, habiéndose convertido en los últimos años en un conjunto sobre todo su vía principal. La actividad industrial se desarrolla en naves nido con media de 750-1.500 m² y edificios industriales singulares de superficie superior a 1.500 m².
  • GRADO DE OCUPACIÓN: Medio.
CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA:
  • PAVIMENTACIÓN: Asfaltado de viales y pavimentado de aceras con baldosa hidráulica.
  • ABASTECIMIENTO DE AGUA: Red general de abastecimiento de agua.
  • SUMINISTRO ELÉCTRICO: Red general de suministro eléctrico.
  • SANEAMIENTO: Red general de alcantarillado.
  • SUMINISTRO DE GAS: Red de suministro de gas natural.
  • ESTADO DE CONSERVACIÓN: Normal.
EQUIPAMIENTO
  • ASISTENCIAL: Consultorio médico local.
  • COMERCIAL: Múltiple variado, con proximidad a grandes superficies comerciales.
  • DEPORTIVO: Instalaciones polideportivas diversas en el entorno próximo.
  • ESCOLAR/EDUCATIVO: Centros de enseñanza primaria.
  • LÚDICO: Suficiente. ZONAS VERDES: Suficientes. APARCAMIENTO: Suficiente en superficie.
COMUNICACIONES

  • AUTOBUSES: Autobuses interurbanos de línea regular.
  • METROPOLITANO: Inexistente.
  • FERROCARRIL: Existente.
  • RED VIARIA: Carreteras nacionales N- 630, A- 66 y comarcales CL-510
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO
SUELOS REGISTRALES (A NIVEL DE TASACIÓN)
DESCRIPCIÓN MEDICIÓN REGISTRAL CATASTRAL PROYECTO ADOPTADA
Nave 245,33 1450 245,33
DESCRIPCIÓN
  • MORFOLOGÍA: Parcela de terreno de forma regular, delimitada por poligonal simple.
  • TOPOGRAFÍA: Sensiblemente inclinada hacia el sur-oeste.
  • COMENTARIOS SOBRE LA SUPERFICIE: Superficie de terreno catastral relativa a la de la promoción
INFRAESTRUCTURAS EXTERIORES
  • URBANIZACIÓN INTERIOR: Urbanizada.
  • CERRAMIENTO DE PARCELA: La nave ocupa parte de la parcela.
  • INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES: Polígono urbanizado con zonas soladas para interior y accesos.
DATOS DEL EDIFICIO:
EMPLAZAMIENTO: Calle  Guatemala , Nº 7 Municipio: 37184 Villares de la Reina Provincia: Salamanca
CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO:
ESTADO ACTUAL CATEGORÍA CALLE CALIDAD EDIFICIO ANTIGUEDAD
De origen Secundaria Media De 1 a 2 años
NUMERO DE ACCESOS PLANTA BAJO RASANTE PLANTA SOBRE RASANTE
No 2 0 1
 COORDENADAS UTM x: -5.639499300 y: 40.997880400
DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN
DESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIO

  • TIPOLOGÍA: Edificación industrial en esquina, ubicada en polígono industrial. LONGITUD DE FACHADA PRINCIPAL: 10,62m.
  • LONGITUD DE FACHADA SECUNDARIA: 23,32m.
  • LONGITUD DE FONDO: 23,32m. Nº DE PLANTAS SOBRE RASANTE: 1.
  • USO PREDOMINANTE: Industrial. CALIDAD CONSTRUCTIVA: Media.
DESCRIPCIÓN DEL ELEMENTO

  • ESPACIO LIBRE DENTRO DE LA PARCELA: No, la nave ocupa todo el solar.
  • USOS: Actualmente no tiene uso.
  • UBICACIÓN: Buena dentro del polígono.
  • IDENTIFICACIÓN: Positiva. Nave muy visible desde los viales, con características poco habituales en esta tipología
CARACTERÍSTICAS. CONSTRUCTIVAS:

  • ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN CIMENTACIÓN: Zapatas de hormigón armado y muros de contención de hormigón armado.
  • ESTRUCTURA: Hormigón armado y prefabricada.
  • CERRAMIENTO: Panel prefabricado de hormigón.
  • CUBIERTA: Tipo sandwich.
  • FACHADA: Panel prefabricado de hormigón.
  • SOLERAS: Pavimento industrial.
TERMINACIONES: 

PAVIMENTOS PAREDES TECHOS
Nave Hormigón pulido Pintura Lacado
Oficina Baldosa cerámica Pintura Techo técnico
  • CARPINTERÍA EXTERIOR: Metálica, y aluminio lacado.
  • ACRISTALAMIENTO: Doble, de seguridad.
  • PUERTA ACCESO: Metálica y aluminio lacado.
  • CARPINTERÍA INTERIOR: Metálica
INSTALACIONES ESPECÍFICAS: 
  • SEGURIDAD: No dispone de sistema de seguridad.
  • TELÉFONO: Dispone. FONTANERÍA Y APARATOS SANITARIOS: Calidad media.
  • MONTACARGAS: No dispone.
  • ASCENSORES: No dispone.
ESTADO ACTUAL: 
  • SITUACIÓN ACTUAL: La nave se encuentra desocupada a la fecha de la tasación.
  • ESTADO ACTUAL: Normal, acorde a la antigüedad de la edificación.
ANTIGÜEDAD ELEMENTO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN AÑO REFORMA DEPRECIACIÓN FISCAL
Nave industrial 2019 …. ….. 0%
SUPERFICIES: 
USO Parcela Registral Útil Registral Construcción Registral Parcela Comprobada Útil Comprobado Construcción Comprobada CCC Comprobado R Comprobado
Nave industrial 245.3 235.3 245.3 245.3 235.3 245.3 245.3 1.04
SUPERFICIE REGISTRALES:
En la Nota Simple aportada figura que tiene una superficie construida de 245,33.m2.
SUPERFICIES CATASTRALES:
En la Sede Electrónica del Catastro, figura para la nave industrial una superficie construida total de m2, y se corresponde aproximadamente con la superficie construida.
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS:
Uso considerado Altura Fachada Principal Fachada secundaria Longitud fondo Luz libre Fch/Fdo
Nave industrial 6,2 12.5 20 8
DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA:
  • PLANEAMIENTO VIGENTE: La información urbanística ha sido obtenida por consulta planeamiento vigente.
  • PLANEAMIENTO VIGENTE: NN.SS. MM. de Villares de la Reina.
  • CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA: Suelo Urbano de uso industrial.
  • USO CARACTERÍSTICO ZONAL: Industrial.
  • AFECCIONES URBANÍSTICAS: No se han considerado afecciones urbanísticas.
  • PROTECCIÓN PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO: En las gestiones realizadas no se detectado que el edificio donde se ubica el inmueble tasado cuente con algún tipo de arquitectónica.
  • CLASIFICACIÓN DEL SUELO: Suelo industrial.
  • ADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO: Si, se adecúa al planeamiento.
  • FECHA DE LICENCIA DE OBRA: / /
RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN:
Propietario (pleno dominio) Piruma del Duero
Ocupado No
Destino Venta
De acuerdo con la documentación consultada y con la información obtenida durante la visita, inmueble NO se encuentra acogido a ningún régimen de protección.
ANÁLISIS DEL MERCADO:
OFERTA
DEMANDA
INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER
EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN
EXPECTATIVAS DE MERCADO: Como apuntan todos los indicadores económicos el inmobiliario español se halla situado en torno al punto de inflexión donde se encuentran actual tendencia bajista iniciada desde el año 2007 y una más que previsible tendencia sostenimiento de precios, previa a una paulatina recuperación de los mismos en el medio largo plazo. Podemos entrar en un escenario mixto de bajadas de precios en las zonas escasa o débil demanda de inmuebles, donde el parque existente se irá diluyendo con en el tiempo, y al mismo tiempo, con sostenimiento e incluso aumento ligero de precios zonas en las que la demanda empieza a reactivarse moderadamente. En la gran mayoría de plazas con baja demanda y en zonas con una gran bolsa de inmuebles pendiente venta, precios de los mismos van a seguir descendiendo, si bien con más moderación, y en los con creciente demanda y agotamiento importante del volumen existente, es posible que precios no desciendan más de lo que lo han hecho, pero eso no quiere decir que inicien tendencia alcista de manera inmediata ni que se reactiven las transacciones de considerable. Precisamente si hay reactivación en esas zonas es por la fuerte bajada precios que han sufrido, que hoy en día es el único requisito para que se haya movido mercado. RENOVACIÓN: Se han producido renovaciones puntuales y construcción de plurifamiliares con locales comerciales de obra nueva en esta zona de la ciudad. AFECCIONES SOCIO-ECONOMICAS: No se ha observado ni se prevé a medio degradación del entorno por causas sociológicas o circunstancias extrínsecas al inmueble puedan afectar al valor de tasación adoptado en el informe. COMPETITIVIDAD DEL INMUEBLE: El inmueble tasado presenta mejor competitividad que media de su entorno.
DIFERENCIAS ENTRE EL VALOR DE MERCADO Y EL VALOR HIPOTECARIO
La Orden ECO/805/2003 determina el valor de tasación como el valor hipotecario, y en caso se utilice el método de comparación, se tendrá que ajustar si se cumple que:

  • -Artículo 12.2 apartado c) “Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso comparables, en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años”
  • -Articulo 12.3 “Aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años.”

En base a los estudios realizados no se aprecian las circunstancias que determinen cumplimiento de dichos apartados. Así mismo, en base a las previsiones de la económica actual recogidas en publicaciones especializadas y la experiencia de la sociedad tasación, no puede afirmarse en la situación actual del mercado, que no se puedan modificaciones a la baja de los precios de oferta.
A su vez en el análisis del valor de mercado por comparación y la posible existencia de ajuste, se han tenido en cuenta los requisitos para la utilización de dicho método según artículo 21 de la Orden ECO/805/2003:

  • Se ha comprobado la existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
  • Se ha dispuesto de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización comparables.
  • Se ha dispuesto de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. d) Adicionalmente se ha dispuesto de estadísticas propias y de otros organismos para análisis del valor de mercado.
  • También se han tenido en cuenta en la valoración la posible afección en los comparables elementos especulativos, que para su detección se han utilizado las variables estadísticas, tipo de inmueble y zona, tanto de las bases propias como de otras bases especializadas sector.
DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS:
COMPARABLES:

Se ha realizado un estudio del segmento del mercado inmobiliario relativo a comparables con el que se valora, obteniendo los siguientes resultados:
DIRECCION AÑO DE CONSTRUCCIÓN ESTADO SUPERFICIE PARCELA PATIO MUELLE FUENTE OBSERVACIONES €/m2 TOTAL
C/ GUATEMALA, Nº 57, VILLARES DE LA REINA 2003 Buen estado 500m2 No No API El precio adoptado es igual al precio encuestado menos el porcentaje de negociación. 455,70 227.850€
Carretera VALLADOLID, Nº 162, VILLARES DE LA REINA 2008 Buen estado 512m2 No No API El precio adoptado es igual al precio encuestado menos el porcentaje de negociación. 512 353.397€
C/Bélgica, nº11Villares de la Reina 2018 500m2 No No API El precio adoptado es igual al precio encuestado menos el porcentaje de negociación. 630 315.000€
C/ Ronda de Marte, 25 Villares de la Reina 2020 Nueva 540m2 No No PROMOTOR Precio cerrado 640 345.600€