No nos referimos a las grandes operaciones inmobiliarias realizadas por entidades bancarias, fondos inmobiliarios o grandes aseguradoras en proceso de desinversión para obtener liquidez.
Tampoco a las operaciones tipo venta de inmueble para alquilarlo después al propio vendedor (tipo Banco de Santander) de las mismas grandes corporaciones. Analizaremos al pequeño inversor privado y local. Nos referimos al especialista en naves industriales que conoce bien una su zona, comarca, población o polígono dado que ya posee tiene naves alquiladas en esa zona. No valorará sólo la rentabilidad a corto o medio plazo, su pretensión es también aumentar el patrimonio familiar y mantener la posesión indefinidamente. No se suele tratar de un inversor especulativo, si no definitivo.
Nuestro inversor se decanta, de forma casi unánime (y no se equivoca) por un inmueble industrial a estrenar o o prácticamente nuevo el cual no le exigirá invertir en mejoras y reparaciones a corto medio plazo. Busca un inmueble en las zonas nuevas y de mejor acceso de los polígonos y con una relación calidad/precio/rentabilidad adecuadas.
Esto fué literalmente inviable durante los años 2003/2010 por el desajuste entre el precio de venta/ metros cuadrados y el precio de alquiler/metros cuadrados que producía unas rentabilidades muy bajas, si el precio de alquiler se adaptaba a la demanda general, o literalmente rentabilidad negativa si se buscaba un retorno interesante por la imposibilidad de alquilar la nave a esos precios. El desajuste nace durante el boom inmobiliario, cuando se pagaron precios de compra basados en rentas de alquiler completamente fuera de mercado. Hoy, cuando estos inmuebles, normalmente adquiridos bajo el formato sale & leaseback, quedan desocupados, resulta imposible conseguir alquilarlos a un precio parecido, con el resultado de una bajada importante de la rentabilidad.
Actualmente, la demanda de inversor se centra en los polígonos cercanos a las capitales de provincia que suelen tener una menor desocupación que los más aislados, y que conforman las zonas más atractivas, En Salamanca , Villares y Montalvos, En Valladolid, San Cristobal o Argales, En Zamora la HIniesta, en Ávila las Hervencias, etc…
La rentabilidad objetivo del inversor en naves industriales oscila entre el 7 y el 8%, siendo el 8% la más solicitada en los últimos meses, aunque en ocasiones se han cerrado operaciones por debajo de este baremo por otras cuestiones también significativas, como la ubicación dentro del polígono, las calidades constructivas, el nivel de instalaciones o el precio y su plusvalía futura.
Nuestra opinión es que el inversor, que dispone de liquidez poco rentable en la entidad financiera, debe analizar los precios de alquiler de mercado en el momento y zona que pretende invertir, incluso cuando el inmueble que adquiere esté ya arrendado. Son las rentas de alquiler actuales las que deben marcar el importe de venta de las naves industriales; de lo contrario, el inversor no comprará en ningún momento.
Las naves buenas y atractivas para el inversor, como las promociones que nuestra empresa desarrolla, se venden; las no tan buenas son difíciles de colocar, y las que podemos considerar malas (antiguas, mal ubicadas, caras, con superficies poco demandadas, …) no se venden.
En conclusión, los precios de venta de naves industriales han caído en en los últimos tiempos,además el ajuste no se completado definitivamente por lo que es el momento de la creación, de forma pausada y metódica, de producto que se adapte a los requisitos de la demanda. El mercado, inicia su activación, pero también de forma escalonada y sin euforias artificiales.
FACHADA TIPO
Dependiendo de uso que haya de dar a su nueva nave tendrá posibilidad de elegir entre cualquiera de las medidas estándar propuestas.
