INFORME MARUSSA
ANÁLISIS DEL INVERSOR PRIVADO EN NAVES INDUSTRIALES
La caída de los precios de los inmuebles y suelo industrial, durante el estallido de la burbuja inmobiliaria ha dado como resultado la recuperación de la demanda del inversor especialista en el mercado de naves industriales.
Una vez superada la dificultad de acceso al crédito, prácticamente paliada la incertidumbre respecto a la recuperación económica, junto con una coyuntura de alta ocupación en los polígonos próximos a Salamanca, Valladolid, Ávila o Zamora, han dado como resultado el repunte del interés inversor es este tipo de producto inmobiliario.
No nos referimos a las grandes operaciones inmobiliarias realizadas por entidades bancarias, fondos inmobiliarios o grandes aseguradoras en proceso de desinversión para obtener liquidez.
Tampoco a las operaciones tipo venta de inmueble para alquilarlo después al propio vendedor (tipo Banco de Santander) de las mismas grandes corporaciones. Analizaremos al pequeño inversor privado y local. Nos referimos al especialista en naves industriales que conoce bien una su zona, comarca, población o polígono dado que ya posee tiene naves alquiladas en esa zona. No valorará sólo la rentabilidad a corto o medio plazo, su pretensión es también aumentar el patrimonio familiar y mantener la posesión indefinidamente. No se suele tratar de un inversor especulativo, si no definitivo.
Nuestro inversor se decanta, de forma casi unánime (y no se equivoca) por un inmueble industrial a estrenar o o prácticamente nuevo el cual no le exigirá invertir en mejoras y reparaciones a corto medio plazo. Busca un inmueble en las zonas nuevas y de mejor acceso de los polígonos y con una relación calidad/precio/rentabilidad adecuadas.
Esto fué literalmente inviable durante los años 2003/2010 por el desajuste entre el precio de venta/ metros cuadrados y el precio de alquiler/metros cuadrados que producía unas rentabilidades muy bajas, si el precio de alquiler se adaptaba a la demanda general, o literalmente rentabilidad negativa si se buscaba un retorno interesante por la imposibilidad de alquilar la nave a esos precios. El desajuste nace durante el boom inmobiliario, cuando se pagaron precios de compra basados en rentas de alquiler completamente fuera de mercado. Hoy, cuando estos inmuebles, normalmente adquiridos bajo el formato sale & leaseback, quedan desocupados, resulta imposible conseguir alquilarlos a un precio parecido, con el resultado de una bajada importante de la rentabilidad.
Actualmente, la demanda de inversor se centra en los polígonos cercanos a las capitales de provincia que suelen tener una menor desocupación que los más aislados, y que conforman las zonas más atractivas, En Salamanca , Villares y Montalvos, En Valladolid, San Cristobal o Argales, En Zamora la HIniesta, en Ávila las Hervencias, etc…
La rentabilidad objetivo del inversor en naves industriales oscila entre el 7 y el 8%, siendo el 8% la más solicitada en los últimos meses, aunque en ocasiones se han cerrado operaciones por debajo de este baremo por otras cuestiones también significativas, como la ubicación dentro del polígono, las calidades constructivas, el nivel de instalaciones o el precio y su plusvalía futura.
Nuestra opinión es que el inversor, que dispone de liquidez poco rentable en la entidad financiera, debe analizar los precios de alquiler de mercado en el momento y zona que pretende invertir, incluso cuando el inmueble que adquiere esté ya arrendado. Son las rentas de alquiler actuales las que deben marcar el importe de venta de las naves industriales; de lo contrario, el inversor no comprará en ningún momento.
Las naves buenas y atractivas para el inversor, como las promociones que nuestra empresa desarrolla, se venden; las no tan buenas son difíciles de colocar, y las que podemos considerar malas (antiguas, mal ubicadas, caras, con superficies poco demandadas, …) no se venden.
En conclusión, los precios de venta de naves industriales han caído en en los últimos tiempos,además el ajuste no se completado definitivamente por lo que es el momento de la creación, de forma pausada y metódica, de producto que se adapte a los requisitos de la demanda. El mercado, inicia su activación, pero también de forma escalonada y sin euforias artificiales.
NUEVA PROMOCIÓN DE NAVES DESDE 129.985€
naves en venta en salamanca
METRO CUADRADO NAVES pone a la venta 10 unidades en el Polígono de Villares. La promoción se compone de diferentes naves, de idéntica construcción y diferentes medidas. La superficie de las naves parte de los 250m2. El resto de medidas estándar son de 250, 300, 400 y 1.000m2. Estas son las medidas más demandada por los empresarios de Salamanca a día de hoy.
Dependiendo de uso que haya de dar a su nueva nave tendrá posibilidad de elegir entre cualquiera de las medidas estándar propuestas.
No obstante puede solicitarnos una nave industrial a la medida de sus necesidades.
FACHADA TIPO
SUPERFICIE:
La promoción se compone de diferentes naves, de idéntica construcción y diferentes medidas. La superficie de las naves parte de los 250m2. El resto de medidas estándar son de 250, 300, 400 y 1.000m2. Estas son las medidas más demandada por los empresarios de Salamanca a día de hoy.
Dependiendo de uso que haya de dar a su nueva nave tendrá posibilidad de elegir entre cualquiera de las medidas estándar propuestas.
No obstante puede solicitarnos una nave industrial a la medida de sus necesidades.
CONSTRUCCIÓN:
Las naves industriales se entregan con excelentes acabados constructivos . Ofrecen una óptima imagen corporativa. Son naves diáfanas, con una altura de más de 8 metros, cubierta tipo sándwich. Los cerramientos en panel prefabricado, puerta tipo seccional, acceso independiente para oficinas. Baño y lavabo.
LOS EFECTOS DE LA CRISIS SOBRE LOS INMUEBLES INDUSTRIALES.
El inicio de la crisis, allá por 2007 tuvo una consecuencia inevitable sobre el precio de los inmuebles industriales: su desplome. La falta de demanda debido a la ausencia de proyectos empresariales por la falta de financiación debido al al inicio de la crisis inmobiliaria y al estallido de la burbuja inmobiliaria (no necesariamente por ese orden) provocó que el precio medio ponderado del metro cuadrado en venta de producto inmobiliario industrial, naves y locales radicados en polígonos, descienda en un año un 28,9 por ciento. Según los datos del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2010, elaborado por la consultora RR. de Acuña y Asociados, el precio medio en 2009 se situaba en 422,2 euros, mientras que en el mismo informe de 2008 era de 594,28 euros.
Esta progresión ha hecho que Valladolid pase a ser una de las ciudades de España con las naves industriales más baratas, sólo por detrás de Cantabria (321 euros), Tarragona (344), Murcia (377) y Cádiz (411). Una situación que contrasta con ciudades como Cuenca, Sevilla o Málaga, que tienen los precios más altos del país, con 1.334, 1.319 y 1.299 euros, respectivamente.
Evidentemente, el precio que se paga en la provincia varía en función de la ubicación y el equipamiento de la nave que se quiera adquirir. Una de las zonas más caras de la ciudad es el polígono de San Cristóbal, desde donde reconocen que los precios son bastantes superiores a la media. «Hasta hace poco estábamos por encima de los 500 euros», asegura el presidente de la Asociación Polígono San Cristóbal, Antonio Rodríguez, quien reconoce que el mercado está «totalmente parado» a pesar de que «hay muchas naves en venta».
La media de estos precios baja debido a la oferta de los polígonos de la provincia, a pesar de no ser siempre atractiva para los empresarios. «Puede ser que haya naves industriales con esos precios en el alfoz, pero si está en el quinto pino necesita tener también infraestructuras», agrega.
Previsiones de futuro. El Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2010 también hace una estimación de cómo podría comportarse el mercado al finalizar el presente año. Pues bien, en el caso de Valladolid todo hace indicar que los precios seguirán bajando hasta un 15,7 por ciento. Por otro lado, también cabe destacar que la provincia está enmarcada en el grupo de las que tienen una demanda «baja y en retroceso». Otro de los datos que arroja el informe es que el precio medio del alquiler si sitúa en los 3,17 euros por metro cuadrado.
Este efecto también se ha notado en el polígono de Argales, donde conviven cerca de 200 industrias que ocupan una superficie que va desde los 200 metros cuadrados a los 6.000.
Desde hace mucho meses también hay naves disponibles en una zona que se ha convertido casi por completo en comercial. Sin embargo, los propietarios no encuentran interesados, ya sea por no tener posibilidades económicas o por no encontrar financiación. «Las naves que se ofertan hasta ahora prácticamente tienen el valor del suelo porque algunas tienen 30 o 40 años y no tienen apenas equipamiento», aseguran desde la asociación que agrupa a estos empresarios, quienes confirman que en los últimos años se ha producido una bajada de precios importante.